새 장관 후보자가 관료들이 득세하던 국토부장관 자리에 처음으로 앉는 경제학자이기 때문이다. 행정 경험이 전무한 장관이 어떤 정책을 내놓고 그 정책이 실제 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있는 것이다. 
 
가장 큰 우려의 목소리는 정책 실현의 가능성 여부에서 나온다.
 
서승환 국토부 장관 후보자는 박근혜 당선자가 부동산 공약으로 내건 ‘목돈 안드는 전세제도’와 ‘행복주택’, ‘보유주택 지분매각제’ 등을 구상한 대표적인 싱크탱크로 알려졌다.
 
그런데 이 부동산 공약들은 아이디어는 좋으나 현실성이 부족한 '유토피아 정책'이라는 지적이 끊이지 않고 있다.
 
‘행복주택’은 철도부지 위에 인공대지를 조성해 반값 임대주택을 공급하는 것을 말한다. 하지만 철도 용지에 임대아파트를 지으려면 소음이나 진동을 막기 위한 기반공사비용이 과다할 뿐 아니라 정서상 철도 위 아파트에 주민호응도와 삶의 만족도가 얼마나 될지 의문이 제기되고 있다.
 
당선자의 공약사항인 20만가구 행복주택 건설에 사용될 재원 마련도 현실성이 부족하다.
 
한국토지주택공사(LH)가 임대주택을 조성하면 한 가구당 1억원 가까이 부담을 떠안아야 하기때문에 그동안 정부 보조금 확충 등 재원 마련에 어려움을 겪어 왔다.
 
시장에서는 행복주택의 경우 가구당 약 5000만원의 부담이 발생할 것으로 예상하고 있다. 수치상으로만 봐도 20만 가구면 10조원에 달한다. LH의 재정 부담을 최소화하면서도 국민들을 만족시킬 방안을 어떻게 마련할지 궁금해지는 대목이다.
 
인수위는 20만가구 건설에 투입될 예산을 약 15조원 규모로 잡고 이를 국민주택기금에서 조달 가능하다고 예측하고 있지만, 공공이 추가로 빚을 떠안지 않고는 현실 불가능하다는 게 시장의 중론이다.  

또 시장가를 무시한 반값 임대아파트 공급에 대해서도 반값 아파트인 보금자리주택과 같이 시장 왜곡을 불러올 수 있다는 우려도 나오고 있다.
 
‘목돈 안드는 전세제도’는 집주인이 보증금 대신 은행에서 대출을 받고 세입자가 이자를 내는 임대차 관계를 만드는 것이다.
 
이 제도 역시 세입자의 미납 위험을 떠안고 대출을 받을 집주인이 없어 현실성이 부족하다는 지적을 받고 있다.
 
최근 대한주택보증 등 공공기관을 보증인으로 내세워 이같은 위험을 제거하는 방식이 논의되고 있는 것으로 알려졌지만, 공급자 우위 시장에서 집주인이 은행에 가는 수고를 감수해가며 대출을 받을지는 미지수다. 
 
집주인의 동의가 필요한 전세자금대출 신청도 한때 이를 꺼리는 집주인이 많아 세입자들이 어려움을 겪기도 했다. 
 
특히 보증금을 정부가 내주며 시장에 과잉유동성을 불러올 경우 전셋값이 폭등할 가능성도 배제할 수 없다.
 
하우스푸어 구제를 위해 선보인 '보유주택 지분매각제도'는 자기 집의 일부 지분을 매각해 그 대금으로 은행 대출금 일부를 갚는 방식이다.
 
하우스푸어로부터 지분을 매입한 공공기관(캠코 등)은 지분을 담보로 유동화증권(ABS)을 발행하고 이를 통해 금융기관, 공공기관, 연기금 등 투자자로부터 자금을 마련하게 된다. 이후 매입한 지분에 해당하는 임대료를 받아 이를 투자자에게 이자로 지급해 운영비를 충당하는 시스템이다.
  
하지만 공적자금으로 투입한 하우스푸어 해결 비용이 다른 국민에게 전가되는 결과를 초래해 도덕적 해이와 사회적 형평성 논란이 일 수 있다는 지적을 받고 있다.
 
도시경제학 박사인 서 후보자가 토목사업인 4대강 문제와 KTX경쟁체제 도입, 택시지원특별법 등 굵직한 실무 현안에 대해 어떤 정책을 펼칠지도 미지수다.
 
일각에서는 당면 과제에 대한 비전문가적 시각으로 관련 부처는 물론 내부에서까지 불협화음이 발생할 수도 있다고 우려하고 있다.
 
정부 관계자는 “내정자가 자신의 분야에서 전문성을 가지고 임해 왔다는 것은 알고 있지만 다양하게 얽힌 정책수립과 발빠른 시장 대응 등 문제들을 어떤 방식으로 풀어 나갈지 의문이 생기는 건 사실”이라고 우려했다.
 
그는 이어 “당장 현 정부에서 해결하지 못한 사안들이 워낙 덩치가 크고 국민적인 관심이 집중돼 있기 때문에 새정부의 공약사항과 함께 이를 효과적으로 진행하는데는 강한 리더십과 소통이 필요할 것”이라고 덧붙였다.  
 
또 이전 행정관료 출신 장관들이 실패한 국회와의 공감대 형성에 성공할 수 있을지도 불투명하다. 분양가상한제, 다주택자 양도세 중과세 폐지 등 주요 부동산 안건들은 대부분 야당의 반대에 막혀 국회에 계류 중이다.
 
민주당 관계자는 “국토부의 업무가 주택에만 한정되지 않고 땅과 교통 전반을 아우르기 때문에 지금까지 파악된 면만 보면 쉽지 않을 것”이라고 전했다. 또 이 관계자는 “서 후보자의 기조는 야당이 가진 기조와 너무 달라 갈등이 예상된다”고 말했다.