상업용 부동산 투자자들이 가장 많이 묻는 질문 중 하나가 있습니다. 바로 “통건물이 유리할까요, 구분상가가 유리할까요?”라는 것입니다. 본인의 생각에는 이 질문은 하나의 답으로 정의할 수 없습니다. 투자 지역과 목적, 그리고 전략에 따라 전혀 다른 해답이 나오기 때문입니다.

서울 상급지와 핵심지에서는 통건물 투자가 우위에 있습니다. 강남, 여의도, 종로, 압구정 로데오, 성수 연무장 등 최상급지는 임대수익률이 1% 미만에 불과합니다. 하지만 투자자들이 몰리는 이유는 명확합니다. 바로 압도적인 시세차익 기대감 때문입니다.

실제로 테헤란로와 압구정, 성수 일대에서는 수십억에서 수백억대의 시세차익 사례가 꾸준히 발생했습니다. 임대료가 대출이자 정도만 커버되더라도 시간이 지나면 입지 프리미엄과 희소성으로 건물 가치는 크게 오릅니다. 따라서 서울 핵심 입지에서는 통건물 투자가 장기적으로 유리한 선택입니다.

반대로 지방 도시나 서울 외곽 비핵심지는 다른 양상을 보입니다. 이들 지역은 시세가 폭발적으로 오를 가능성이 높지 않고 오히려 정체되거나 하락하는 경우도 많습니다. 그렇기 때문에 이곳에서는 임대수익률 자체가 투자 성패를 좌우합니다.

이 경우 전체 건물을 매입하는 것보다 1층이나 2층과 같이 공실 리스크가 적고 가치가 높은 구분상가 투자 전략이 적합합니다. 안정적 임대수익을 확보할 수 있는 위치의 상가를 선별적으로 매수하는 것이 훨씬 유리합니다.

현장에서도 지방 통건물은 공실이 잦고 시세차익은 기대하기 어렵습니다. 따라서 수익률에 초점을 맞추어 월세를 안정적으로 얻는 전략이 합리적입니다. 결국 구분상가는 저평가된 가격에 매입하고 임대력이 높은 위치를 확보하는 것이 핵심입니다.

정리하자면 서울 상급지·핵심지는 통건물 투자(시세차익 중심), 지방 및 비핵심지는 구분상가 투자(임대수익 중심)라는 투트랙 전략이 일반적으로 유리합니다. 물론 상업지는 개별성이 크기 때문에 절대적 정답은 존재하지 않지만 경험상 이 접근이 가장 합리적입니다.

다만 어떤 전략이든 가장 중요한 것은 현장 임장입니다. 책상 위의 수치와 지도, 예상수익률은 실제 건물 앞에서 느끼는 분위기와는 전혀 다를 수 있습니다. 평일과 주말의 유동인구, 건물의 노출도, 주변 임차인 구성은 반드시 현장에서 확인해야 합니다.

상업용 부동산은 직접 걸어보며 느끼는 감각이 수익으로 직결되는 시장입니다. 이론으로는 전략을 배울 수 있어도 그것을 적용하는 타이밍과 판단은 오직 임장 경험에서 나옵니다. 따라서 현장 확인 없이는 절대 성공적인 투자로 이어지기 어렵습니다.

결국 투자자는 스스로에게 질문해야 합니다. 나는 임대수익을 원하는가, 시세차익을 노리는가. 내가 투자할 지역은 성장 가능성이 있는가, 아니면 안정적인가. 이 질문에 대한 답을 찾는 순간, 통건물과 구분상가의 선택은 자연스럽게 결정될 것입니다.