(과천=국제뉴스) 손병욱 기자 = 서울 한강변 일대에서 시작된 아파트값 상승세가 수도권 핵심축인 경부고속도로 라인을 따라 빠르게 확산하고 있다. 정부의 연이은 규제에도 불구하고 마포·성동 등 한강벨트 비규제 지역의 집값이 오르자, 상승세가 판교·분당·과천·용인·동탄 등 수도권 주요 지역으로 번지고 있다.

부동산 전문가들은 “똘똘한 한 채 선호현상과 규제 강화 전 막차를 타려는 심리가 맞물리면서 시장이 과열되는 전형적인 패턴”이라고 진단했다.

정부는 지난 6·27 대출 규제와 9·7 공급 확대 대책을 잇따라 내놨지만, 시장은 오히려 반대로 움직였다. 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산을 피해 비규제 지역인 마포·성동 등 한강벨트로 수요가 몰리면서 가격이 급등했다.

마포구의 아파트 평균 거래가격은 최근 처음으로 15억 원을 돌파했고 성동구 금호동·왕십리 일대 주요 단지들도 연일 신고가를 새로 쓰고 있다. 현지 부동산 관계자는 “9·7 대책이 공급 부족에 대한 우려를 키워 오히려 시장에 불을 붙였다”며, “강남 대신 마포·성동으로 투자 수요가 이동하고 있다”고 말했다.

부동산 빅데이터 업체에 따르면, 지난달 서울 마포·성동구의 아파트 매매가격지수는 전월 대비 2.1% 상승해, 서울 전체 평균 상승률(0.8%)을 크게 웃돌았다. 서울발 상승세는 경부고속도로를 따라 분당·과천·용인·동탄으로 이어지고 있다. 수도권 주택시장의 핵심축인 경부라인이 다시 ‘핫라인’으로 부상한 셈이다.

분당과 과천은 1기 신도시 재건축 추진 기대감과 강남 접근성을 바탕으로 상승세를 이어가고 분당구의 경우 전국 최고 수준의 상승률을 기록 중이다. 과천시는 정부청사 이전 부지 개발과 과천지식정보타운 분양 완료 효과가 겹치며 투자 수요가 빠르게 유입되고 있다.

용인 수지·기흥 일대도 서울 접근성이 뛰어나 매수 경쟁이 치열하다. 동탄신도시는 경부라인의 끝자락임에도 불구하고 GTX-A 개통, 동탄터널 상부 공원 조성 등 개발 호재가 맞물리며 가격 상승 기대감이 커지고 있다.

부동산R114 자료에 따르면, 9월 수도권 경부라인 지역(성남·과천·용인·화성)의 평균 매매가격은 전월 대비 1.7% 상승, 같은 기간 비경부권(0.6%)의 세 배 가까운 상승률을 기록했다.

부동산 시장에서는 “정부 규제 강화 전 막차를 타자”는 분위기가 확산되며 공황 매수(패닉바잉) 조짐을 보이고 있다. 특히, 금리 인하 기대감과 맞물리면서 실수요자뿐 아니라 투자 수요까지 시장에 재진입하는 모양새다.

이에, 정부는 주택 시장 안정화를 위한 추가 대책을 검토 중이다. 금융당국은 주택담보대출 한도 4억 원 제한을 논의 중이며, 국토교통부는 서울 전 지역을 투기과열지구로 지정하고 경기 주요 지역을 조정대상지역으로 확대 지정하는 방안을 내부 검토 중이다. 또한, 마포·성동·강동구의 토지거래허가구역 추가 지정도 유력하게 거론된다.

정부 관계자는 “시장 과열 양상이 뚜렷해지면 선제적인 규제 강화 카드를 꺼낼 수밖에 없다”며, “추가 대출 제한과 거래허가구역 확대를 병행 검토하고 있다”고 말했다.

한편, 한국은행이 오는 11월 기준금리 인하 가능성을 시사하면서 시장의 긴장감이 높아지고 있다. 금리 인하가 현실화되면 시중 유동성이 다시 부동산으로 몰릴 가능성이 크기 때문이다.

국토부 관계자는 “서울 내 실수요 중심의 주택 공급을 확대해 시장 불안을 완화하겠다”며, “공공성 강화 대책은 단기 대응이 아니라 ‘진심 있는 정책’으로 추진할 것”이라고 강조했다.

정부는 주택담보대출 한도 제한, 토지거래허가구역 확대, 투기과열지구 추가 지정 등 각종 규제를 검토 중이지만, 전문가들은 “규제만으로는 이번 주택 불장을 막기 어렵다”는 데 한목소리를 내고 있다.

이미 부동산 시장은 ‘막차를 타야 한다’는 불안심리에 휩싸여 있다. 서울과 수도권 곳곳에서 실수요자와 투자수요가 뒤섞이며 매수세가 몰리는 것은 “이번이 마지막 기회일지 모른다”는 부동산 심리가 반영된 결과다.

부동산 전문가들은 “새로운 주택 공급 없이 이번 불장을 진정시키기 어렵다”고 지적한다. 특히, 최근 몇 년간 중소 건설사의 신규 분양이 급감하면서 중저가 실수요 주택 공급이 사실상 끊긴 상황이 불안을 키우고 있다는 분석이다.

중견 건설사 대표는 “규제 일변도의 정책은 단기적 진통만 키울 뿐 시장의 근본적 열기를 식히지 못한다”며, “신규 중소규모 주택 공급 확대와 공공성 있는 실수요 중심 공급이 병행되지 않으면 시장 과열은 장기화할 것”이라고 말했다.

이번 주택 불장은 단순한 투기 과열이 아니라, 공급 부족과 시장 불안이 겹친 구조적 문제로 볼 수 있다. 정부가 각종 규제 강화 방안을 내놓고 있지만, 주택 공급 확대 없이 부동산 시장은 기다려주지 않는다.

지금처럼 대출 규제와 세제 강화만으로 접근한다면 시장은 최고점을 넘어 ‘막차 심리’에 휩싸인 실수요자들의 불안한 매수세로 이어질 가능성이 높다. 특히, 중소 건설사의 주택 공급 여력을 키우는 제도적 지원과 건축자금대출 활성화 방안이 병행되지 않는다면 실수요자 중심의 시장 안정을 기대하기 어렵다.

건축자금대출 한도를 옥죄기보다는, 투명한 자금 운용을 전제로 한 공급 확대가 장기적인 시장 안정의 해법이라는 게 공통된 의견이다. 정부가 공급의 숨통을 트지 않는 한, 이번 주택 불장은 단기 규제만으로는 진정되기 어려울 전망이다.