본인의 생각에는 부동산 투자에서 가장 무서운 리스크 중 하나는 ‘예상 밖의 사람’에게서 온다고 봅니다. 특히 요즘 부동산 현장에서 빠르게 확산되고 있는 ‘기획소송’은, 이미 피해를 본 투자자들을 다시 덫에 빠뜨리는 또 다른 위험으로 떠오르고 있습니다.

기획소송은 표면적으로는 수분양자의 권익을 보호하는 것처럼 보입니다. 그러나 실제로는 ‘법의 이름’을 빌려 투자자의 불안을 이용하는 구조입니다. 일부 법률사무소나 브로커는 “계약금을 돌려받고 해지할 수 있다”고 유혹하지만, 정작 소송이 시작되면 소송의 결과는 그들의 말과는 다른 경우가 많습니다.

대부분의 계약서에는 ‘비주거용’, ‘대출 조건 변경 가능성’ 등의 면책 조항이 명시되어 있습니다. 이는 이미 계약 단계에서 시행사 책임이 제한되어 있음을 의미합니다. 그럼에도 불구하고 일부 로펌이나 사무장은 “법적으로 해결할 수 있다”는 말로 투자자들을 설득합니다. 이 구조는 결국 ‘법적 해결’이 아니라 ‘심리적 유인책’에 가깝습니다.

기획 소송의 주체들은 처음에는 피해자의 편인 척 접근합니다. 그러나 실질적인 목적은 다릅니다. 소송이 진행되면 결과와 상관없이 수임료, 인지대, 관리비 등 명목으로 금전적 이익을 얻을 수 있기 때문입니다. 일부 사무장 중심의 법률조직은 사실상 ‘피해자 모집 브로커’ 역할을 합니다. 이들에게 중요한 것은 소송의 승패가 아니라 소송이 ‘진행되는 것’ 자체입니다.

결국 가장 큰 피해자는 문제를 해결하겠다는 믿음으로 소송에 참여한 수분양자입니다. 이미 분양가 하락이나 대출 부결로 손실을 본 사람에게 “법으로 되돌릴 수 있다”는 말은 달콤한 유혹이지만, 결과적으로는 더 큰 금전적 부담과 정신적 스트레스로 이어집니다. 기획소송은 피해자를 돕는 것이 아니라, 새로운 피해자를 양산하는 구조입니다.

이러한 문제는 근본적으로 투자 이전의 ‘기초 검증 부족’에서 비롯됩니다. “분양가의 90% 대출 가능”, “주거용으로 사용 가능” 같은 문구를 그대로 믿고 계약을 체결하는 경우가 많습니다. 하지만 계약서에는 대부분 용도 제한과 대출 조건 변경 가능성 등이 포함되어 있습니다. 사전에 이를 꼼꼼히 확인하지 않으면 뒤늦게 소송을 해도 결과를 바꾸기 어렵습니다.

따라서 투자자는 계약 단계에서 다음 사항을 반드시 직접 확인해야 합니다. 계약서에 명시된 실제 용도, 대출 실행 주체와 승인 시기, 분양대행사의 책임 범위, 시행사와 신탁사의 보증 여부입니다. 이 기본적인 점검이 부실하면, 결국 문제 해결의 수단으로 의미없는 ‘소송’을 선택하는 악순환으로 이어질 수 있습니다.

본인의 경험에는 분양 시장에서 어려움을 겪은 수분양자일수록 누군가의 말을 믿고 문제를 해결하려는 경향이 강했습니다. 그러나 부동산 투자는 본인이 판단의 주체가 되어야 하는 시장입니다. ‘소송으로 해결된다’는 접근보다 ‘애초에 검증으로 피한다’는 시각이 훨씬 중요합니다. 남의 조언이 아닌 본인의 분석과 판단을 기반으로 투자해야 합니다.

기획소송은 법의 틀 안에서 진행되지만, 본질적으로는 또 다른 형태의 합법적 부동산 사기입니다. 이미 손해를 본 사람을 대상으로 ‘회복’을 미끼로 삼는다는 점에서 도덕적으로나 현실적으로 모두 심각한 문제입니다. 특히 이런 구조가 반복되면 시장의 신뢰가 무너지고, 피해자는 늘어나며, 악순환이 이어집니다.

결국 이 시장에서 살아남는 사람은 “누가 나를 도와준다”고 말할 때 “이 사람은 이 과정에서 무엇을 얻는가”를 먼저 묻는 사람입니다. 부동산 투자에서 가장 강력한 보험은 제도가 아니라 판단력입니다.

기획소송의 달콤한 말 뒤에는 언제나 누군가의 이익이 숨어 있습니다. 부동산에서 진짜 리스크는 시장과 더불어 사람에게서 온다는 점, 이것이 오늘 우리가 기억해야 할 가장 중요한 교훈입니다.