본인의 생각에는 지금 서울 아파트 시장은 시장 왜곡의 정점에 서 있다고 봅니다. 정부의 보유세 인상에도 불구하고 매물이 오히려 줄고 있습니다. 세금이 아닌 심리가 시장을 지배하는 상황입니다. 강남을 중심으로 자산가들의 ‘버티기’가 강화되며 거래절벽이 본격화되고 있습니다.

보유세가 최대 45%까지 오를 전망이지만 시장 반응은 정반대입니다. 매물은 나오지 않고, 오히려 호가가 높아지고 있습니다. 이유는 단순합니다. 자산가들이 세금보다 시장의 회복 가능성을 더 신뢰하기 때문입니다.

이들은 이미 과거 정권의 고강도 세금 정책을 겪으며 ‘세금을 내도 시세차익으로 만회할 수 있다’는 확신을 얻었습니다. 그 결과 세금은 약한 투자자만 내몰고, 강한 자산가 중심의 매물 잠김 구조가 고착화 되었습니다.

실제 현장에서 보면, 강남 주요 단지의 매물이 10% 이상 줄었고 일부 단지는 거래가 ‘제로’입니다. 거래가 끊기면 호가는 올라갑니다. 간헐적으로 성사되는 고가 거래가 전체 가격을 왜곡시키는 구조가 형성된 것입니다.

공급 절벽 역시 이 버티기를 뒷받침하고 있습니다. 내년 서울의 아파트 입주 물량은 4600가구로 역대 최저입니다. 새로 지을 집이 없다는 것은 곧 ‘팔면 대체 주거지가 없다’ 는 뜻입니다. 이는 곧 “지금 가진 집이 가장 안전한 자산”이라는 신호로 작용합니다.

공급이 막히면 선택지는 하나입니다. 팔지 않고 버티는 것. 이 단순한 행동이 시장의 유통량을 줄이며 매물 잠김을 심화시킵니다. 결과적으로 거래절벽이 이어지고, 시장은 가격 정보가 왜곡된 채로 굳어집니다.

현재 서울의 매매수급지수는 103.2입니다. 수요가 공급을 초과하는 수치로, 2021년 강남 급등기와 같은 수준입니다. 거래는 줄었지만 체감 가격은 높아지고 있습니다. 시장이 다시 과열의 초입으로 진입하고 있다는 의미입니다.

세금보다 강한 것은 ‘기대심리’입니다. 강남권 자산가들은 “세금은 일시적, 자산은 영구적”이라는 확신을 가지고 있습니다. 금리 인하 기대감, 공급 부족, 실수요자의 불안이 맞물리면서 시장에는 다시 상승 기대가 퍼지고 있습니다.

여러 리서치 조사에서도 응답자의 절반 이상이 내년 상반기 집값 상승을 예상했습니다. 이는 규제가 아닌 실질적인 체감 시장이 반응하고 있다는 신호입니다. 실수요자까지도 ‘지금 사야 한다’는 인식을 갖기 시작한 것입니다.

본인의 생각에는, 정부의 세금 정책은 방향을 완전히 잘못 잡았습니다. 보유세 인상은 매물을 유도하지 못하고 오히려 거래를 마비시켰습니다. 시장의 자정 능력이 사라진 것입니다.

결국 서울 아파트 시장은 “매물은 사라지고, 가격은 더 오르는” 비정상적 상승 국면에 진입했습니다. 이는 단순한 가격 상승이 아니라 시장 기능의 왜곡입니다.

이제 필요한 것은 세금이 아니라 순환입니다. 거래세 완화와 공급 정상화가 이루어져야 시장이 숨을 쉽니다. 버티는 시장을 흔드는 것은 규제가 아닌 정상적인 거래 흐름입니다.

집값을 안정시키는 힘은 세금이 아니라 ‘거래의 회복’입니다. 정부가 시장을 이기려 하지 말고, 시장이 순환할 수 있는 구조를 만들어야 합니다. 그것이 진정한 안정의 시작입니다.