<이진우의 부동산 톡톡> 대출규제와 시장

[ 대구일보 ] / 기사승인 : 2021-05-11 19:00:00 기사원문
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부동산자산관리 연구소 이진우 소장
지난 4월29일 금융위원회가 부동산 대출관리 방안을 발표했다. 금융기관별로 적용 중인 DSR 규제를 차주 단위로 적용하고 2023년 7월 전면 시행을 목표로 향후 3년 걸쳐 적용 대상을 확대한다는 내용이다.

지금까지는 투기지역과 투기과열지구에서 9억 원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나 연 소득 8천만 원이 넘는 고소득자가 1억 원 초과 신용대출을 받을 때 DSR 40% 규제를 받았다.

금융위원회는 이를 확대해 1단계로 7월 이후 규제지역 내 6억 원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 받으려면 DSR을 적용하겠다는 것이다. 신용대출은 소득요건에 상관없이 1억 초과 대출에 DSR 규제를 받는다.

2022년 7월 2단계가 적용되면 총대출액이 2억 원을 넘으면 DSR 40% 규제를 적용하고 3단계는 2023년 7월부터 총대출액 1억 원 초과도 DSR 40% 규제를 적용하게 된다. 다만 신용대출 만기기준이 급격하게 줄어들 경우 시장에 혼선이 생길 수 있어 7월 일차적으로 7년으로 줄인 뒤 내년 7월 5년으로 낮춘다는 계획이다.

가계대출이 늘어나는 속도가 상당히 빨라지고 있다. 지난해 12월 기준 1천726조를 기록하며 GOP대비 90%를 넘어가면서 정부는 부담을 느낀 것으로 보인다.

2019년 4%대의 증가를 보였지만 2020년 8%대로 증가하면서 정부가 대출 규제에 나선 것.

주택시장은 필연적으로 대출을 끼고 주택을 매입하는 경우가 많은데 대출 규제는 주택시장에 직접적인 영향을 줄 것으로 보인다.

최근 주택시장에 열끌 신조어를 등장시키며 새로운 수요자로 등장한 2030세대에 직접적인 타격을 줄 것으로 보이는데 일부 완화책이 있기는 하지만 상대적으로 소득이 낮은 2030세대는 주택담보 대출을 통한 집 마련이 쉽지 않을 전망이다.

2030세대의 새로운 수요만 차단하는 것이 아니라 이번 규제로 주택 가격이 하락한다면 지난해 고점에서 매입한 수요자에게는 심한 충격이 전해질 전망이다.

2030세대는 상대적으로 자산의 안정성이 낮아 그 위험도가 커질 전망이다.

대구는 올 하반기부터 공급량이 급증하면서 공급우위 시장으로 변하고 있다. 공급량은 증가하는 가운데 거래량이 급감하면서 시장 예측을 어렵게 하고 있다.

지난해 12월 대구 전역에 조정지역 확대 후 거래량이 급감하면서 시장은 관망세를 보이고 있다. 지난해 11월, 12월 월 평균 6천 건 이상 거래되던 아파트 매매거래량도 올 1월, 2월, 3월 2천100건 전후로 거래되며 연말대비 거래량이 60% 이상 감소했다.

최근까지 호가는 올라가고 있지만 실거래는 급매물이나 저가 매물 위주다. 시장 위축 속 7월 이후 하반기에만 1만1천200여 세대가 입주 대기 중이다.

대구의 1년 수요량이 1만1천에서 1만2천세대로 볼 때 1년치 물량이 하반기에만 공급된다는 의미다. 정부가 그동안 각종규제를 통해 수요를 억제한 가운데 대출 규제 등으로 시장을 위축시킨다면 지역 주택시장의 위기는 더 빨리 찾아 올 수 있다.

가격을 잡기 위해 시장을 잡으면 우리가 부담할 사회적 비용이 훨씬 더 커질 수 있다. 빈대 잡기 위해 초가삼간 태운다는 속담이 있는데 한 번 쯤 생각해 봐야 할 것이다.

윤정혜 기자 yun@idaegu.com
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