주택임대차보호법에서 정한 대항력의 요건과 관련하여

[ 대구일보 ] / 기사승인 : 2021-09-14 14:02:11 기사원문
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김인석 변호사
주택임대차보호법에 정한 ‘대항력’의 요건과 관련한 내용을 살펴보자.

주택임대차보호법 제3조 제1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’고 돼 있다.

여기서 법조문의 제목은 ‘대항력등’이라고 하면서 조문 내용에는 ‘그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다’고 규정하고 있는데 제3자에 대해 어떤 효력이 생긴다는 것일까.

이에 대해서는 차차 알아보도록 하고, 기본적으로는 등기된 임대차와 같은 권리들 예를 들면 임대차가 종료될 때까지 임대차의 목적물인 주택 등을 사용수익할 권리, 기타 임차인이 가지는 보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등의 권리들을 임대인 기타 제3자에 대하여 주장할 수 있다는 것으로 파악된다.

그렇다면 주택임차인이 대항력을 취득하기 요건은 당연히 법조문에서 규정한 바와 같이 ‘주택의 인도’ 및 ‘주민등록’이다. (2요건을 모두 충족해야 하며 둘 중 하나라도 늦게 취득한 경우 늦게 취득한 날이 대항력이 발생하는 날이다.)

법인의 경우에는 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지로 만들어진 것이 주택임대차보호법이라 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다고 하더라도 법인에 대해 대항력을 인정하지 않았다. 그러나 2007년 8월3일 개정으로 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력을 취득하게 됐다.

그후 2013년 8월13일 개정으로 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력을 취득하는 것(다만 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.)로 개정이 됐다. ㄱ

윤정혜 기자 yun@idaegu.com
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