본인의 생각에는 최근 시장을 지켜보면서 한 가지 의문이 더 짙어지고 있습니다. 정부가 말하는 '임차인 보호'라는 이름의 각종 임대차 보호법 개정안이 실제로는 임차인의 삶을 더 팍팍하게 만들고 있다는 점입니다. 현장에서는 이미 월세 부담이 가중되고, 전세는 말라가고, 임차인의 선택지는 급격히 제한되고 있습니다.

최근 발의된 임대차보호법 개정안의 핵심은 계약기간 연장(3+3+3), 임차권등기만으로 경매 신청 가능, 집주인 변경 시 해지권 부여로 요약됩니다. 표면적으로는 임차인의 안정성을 높이는 조치처럼 보이지만, 실제 임대 시장에서는 이 조항들이 전혀 다른 의미로 받아들여지고 있습니다.

문제의 본질은 단순합니다. 임대인이 감당해야 할 위험이 기하급수적으로 커졌다는 점입니다. 거주기간의 장기 고정, 임차권등기로 인해 발생하는 즉시 경매 리스크, 집주인 변경 시 갑작스러운 해지 가능성은 모두 임대인에게 부담으로 작용합니다. 시장에서 위험 비용은 절대 소멸되지 않습니다. 항상 가격 또는 조건을 통해 다른 쪽으로 이동합니다.

위험을 회피하려는 임대인의 자연스러운 결론은 하나입니다. 전세 보증금은 월세 보증금에 비해 현격히 크기 때문에 전세는 너무 위험하다. 월세로 돌려야 한다. 결국 전세 물량이 급감하고, 시장은 월세 중심으로 고착됩니다. 그리고 그 순간부터 진짜 피해자는 임차인입니다.

전세는 임차인이 주거비 부담을 최소화하면서 자산을 축적할 수 있는 거의 유일한 구조였습니다. 보증금이라는 형태지만 일종의 '준거주 자산화' 효과가 있었고, 이를 기반으로 종잣돈을 모아 매매 시장으로 넘어갈 수 있었습니다. 반면 월세는 매달 나가는 지출일 뿐이며, 자산 축적 경로를 원천적으로 차단합니다.

최근 통계만 봐도 4인 가족 소득의 1/4 이상이 월세로 나간다는 분석이 있습니다. 소득 대비 주거비 비중이 과도하게 높아지면 소비는 줄고, 저축은 사라지고, 향후 내 집 마련 기회는 거의 사라집니다. 결국 임차인의 미래가 닫히는 구조로 흘러갑니다.

특히 임차권등기만으로 경매까지 가능한 구조는 전세를 위험 상품으로 만들어버립니다. 기존에는 소송과 판결을 거치는 절차가 있었기 때문에 임대인이 예측 가능한 리스크만 감당하면 됐습니다. 하지만 개정안이 통과되면 임차인이 예기치 않은 시점에 보증금 반환을 요구할 수 있고, 임대인이 즉시 대응하지 못하면 경매 리스크가 발생합니다. 이 상황을 피하려면 임대인은 보증금이 적고 월세가 확보되는 방식으로 돌아갈 수밖에 없습니다.

집주인 변경 시 계약 해지권 역시 전세 시장을 마저 위축시키는 결정타입니다. 매수자가 기존 임대차를 승계하며 투자 계획을 세웠더라도, 임차인이 해지권을 행사하면 즉시 보증금 반환 압박이 생깁니다. 이 구조에서는 매수자도, 임대인도 전세를 유지하려 하지 않습니다. 결국 전세 기피는 더욱 강화되고, 시장은 빠르게 월세 중심으로 재편됩니다.

정책 설계에서 반드시 이해해야 하는 경제 원칙이 있습니다. 임대인에게 가해지는 모든 리스크는 결국 임차인에게 전가된다는 점입니다.

전세 물량 감소는 전세가 상승으로 이어지고, 전세가 상승과 전세 물량 감소는 다시 월세 전환을 가속합니다. 월세 전환이 확대되면 임차인의 주거비 부담은 필연적으로 커집니다. 이 구조의 끝은 항상 임차인이 감당합니다.

개정안들은 겉으로는 임차인을 보호한다고 주장하지만, 실제로는 전세 축소, 월세 폭등, 자산 축적 불가, 주거 양극화 심화라는 결과를 만들어내고 있습니다. 임차인이 미래로 나아갈 사다리를 걷어차고 있는 셈입니다. 이는 보호가 아니라 부담 증가입니다.

본인의 생각에는 임차인을 진정으로 보호하는 길은 규제를 강화하는 것이 아니라 전세 공급을 늘리는 유인책과 주택 공급의 확대에 있습니다. 시장의 기능을 약화시키는 규제는 선의로 포장될지 몰라도, 현실에서는 임차인의 부담을 키우는 결과로 귀결됩니다.

지금의 개정안 흐름은 보호의 탈을 쓴 규제일 뿐이며, 임차인에게 돌아갈 해악이 더 크다는 사실을 시장은 이미 명확하게 보여주고 있습니다.

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